Приватизация

Как приватизировать дачный участок? Приватизация
4 Февраль 2013
  Все о приватизации дачного участкаТолько в случаи приобретения жилья возможно определить основные различия между двумя кооперативами – дачно- строительным и жилищно -строительным. На данный момент дачные дома стоят на одном уровне с многоэтажными частными секторами и городскими квартирами. Но это касается лишь приватизации дачных участков. В отношении неприватизированных дач, то достаточно часто именно они становятся основной добычей профессиональных мошенников.  
Отказ от земельного участка новые правила Приватизация
16 Декабрь 2011
Большое количество земельных участков, имеют владельцев только номинально. Фактически, долгое время, на них никто не приезжает, и их не обрабатывает. Возможно, это происходит оттого, что земельные участки выделялись бесплатно, и на их приобретение владельцами не затрачивались какие-либо денежные средства.  
Переоформление старого свидетельства, 2010 год Приватизация
16 Декабрь 2011
Опасения многих граждан, и представителей садоводческих объединений, стремящихся к переоформлению имеющихся в наличии Свидетельств о праве собственности на землю, связаны с тем, что практически на каждом из них стоит отметка, что этот документ является временным, и подлежит замене.  
Право на недвижимое имущество Приватизация
16 Декабрь 2011
«Какие у вас есть документы, подтверждающие ваше право на имущество?» Как правило, с этого вопроса начинается консультация адвоката, когда речь идет о защите прав на недвижимое имущество. В зависимости от того, какие документы на недвижимость были получены, каким образом имущество было оформлено и были ли зарегистрированы на него права, зависит дальнейшая судьба недвижимого имущества, а также перспективы судебного дела.  
Признание участка бесхозным Приватизация
16 Декабрь 2011
Иногда складывается такая ситуация, что ранее выделенный земельный участок не используется гражданами, не обрабатывается, не оплачивается за него земельный налог.  
Свидетельство на землю старого образца Приватизация
16 Декабрь 2011
В 1993 году получено свидетельство о праве собственности на участок в СНТ. У новых соседей на руках совершенно иные документы на землю. Нужно ли проходить повторную приватизацию земельного участка и получать новые документы? В соответствие с действующим законодательством права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации.  
Составление межевого плана Приватизация
16 Декабрь 2011
ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПОДГОТОВКА МЕЖЕВОГО ПЛАНА: ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ Межевание представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. С 01 января 2009 года вступили в силу новые требования к форме и подготовке межевого плана, разработана примерная форма извещения о согласовании границ. Министерством экономического развития Российской Федерации разработан и утвержден Приказ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков», (Далее – Приказ № 412). В связи с введением в действие данного документа, признан утратившим силу Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 2 октября 2002 г. № П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» (Далее – Приказ № П/327). Понятие межевого плана, которое используется в приказе, раскрыто Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В силу статьи 38 указанного Закона межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. В межевой план включаются сведения о: 1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков (преобразуемые (исходные) земельные участки) или выделе из земельных участков; 2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененные земельные участки); 4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади (уточняемые земельные участки). С введением в действие Приказа № 412, увеличилось количество разделов, которые необходимо заполнять кадастровым инженерам, а также количество экземпляров межевого плана, которое следует подготовить. До 1 января 2011 года наряду с кадастровыми инженерами межевые планы оформляются также лицами, обладавшими на день вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», правом выполнения работ по территориальному землеустройству. В случае подготовки межевого плана лицом, имеющим право осуществлять работы по территориальному землеустройству, на титульном листе плана необходимо указать основной государственный регистрационный номер юридического лица, а в отношении физического лица - индивидуальный номер налогоплательщика. Лица, обладающие статусом кадастрового инженера, указывают номера квалификационного аттестата. В соответствие с требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных Приказом № П/327, описание земельных участков должно было содержать следующие разделы: 1. Титульный лист; 2. Чертеж земельных участков; 3. Описание границ; 4. Сведения о земельных участках (в порядке возрастания условных обозначений земельных участков); 5. Приложение. Титульный лист, раздел «Чертеж земельных участков» и Приложение оформлялись на бумажных носителях. Разделы «Описание границ» и «Сведения о земельных участках» оформлялись на бумажных и (или) электронных носителях в формате, определенном Росземкадастром. Межевой план, в соответствие с действующим в настоящее время Приказом № 412 должен состоять из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание. К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы: 1) исходные данные; 2) сведения о выполненных измерениях и расчетах; 3) сведения об образуемых земельных участках и их частях; 4) сведения об измененных земельных участках и их частях; 5) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам; 6) сведения об уточняемых земельных участках и их частях; 7) сведения об образуемых частях земельного участка; 8) заключение кадастрового инженера; 9) акт согласования местоположения границы земельного участка. К графической части межевого плана относятся следующие разделы: 1) схема геодезических построений; 2) схема расположения земельных участков; 3) чертеж земельных участков и их частей; 4) абрисы узловых точек границ земельных участков. В отличие от того, каким образом готовилось описание земельных участков землеустроителями ранее, в настоящее время межевой план может быть оформлен как на бумажном носителе, так и на электронном носителе в виде электронного документа. Межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера. В случае предоставления межевого плана на электронном носителе, не требуется его копировать в бумажной форме. Межевой план, по новому правилу, в том случае, если он оформляется на бумажном носителе, изготавливается в количестве не менее двух экземпляров, как правило, необходимыми являются три экземпляра. Один экземпляр подготовленного межевого плана предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, подготовленным в установленной форме. Второй, третий, а в случае необходимости, последующие экземпляры межевого плана, в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ, необходимо передать заказчику кадастровых работ. Требование о выдаче заказчику кадастровых работ одного экземпляра межевого плана, является еще одним новшеством, которое было введено «Требованиями о подготовке межевого плана», утвержденными Приказом № 412. Ранее, на руки данные документы заказчикам не выдавались, а пересылались напрямую в соответствующие организации, производящие учет земельных участков, так как считалось, что сведения, которые содержит описание земельных участков, должно быть доступно только специалистам. Требованиями к подготовке межевого плана установлено, что план составляется на основе сведений ГКН об определенном земельном участке (кадастровой выписки) и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории). При необходимости для подготовки межевого плана могут быть использованы картографические материалы и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Как правило, межевой план оформляется с целью уточнения местоположения границы земельного участка или для уточнения местоположение границ смежных с ними земельных участков. В таком случае, следует обратить внимание на ряд особенностей и правил, установленных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В частности, в силу части 3 статьи 40 указанного Закона, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель, в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в Акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в Приложение. При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров. Заинтересованное в решении спора о местоположении границы лицо, может обратиться для разрешения возникшего конфликта в судебные органы. Для чего следует подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования. В случае нарушения со стороны владельца соседнего земельного участка границы земельных участков, выразившейся в захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы землепользования. И том и в другом случае следует ссылаться на нормы Гражданского законодательства. Так, в соответствие со статьей 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд. Статья 12 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В соответствие со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Межевой план может быть использован конфликтующими сторонами в суде, а также при назначении, в случае необходимости, судебной землеустроительной экспертизы. В соответствие с требованиями к подготовке межевого плана, к нему прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. К доказательствам, подтверждающим надлежащее извещение заинтересованных лиц можно отнести, например, уведомления об отправлении извещения, телеграммы, печатные издания, в которых было опубликовано объявление о дне и времени проведения согласования местоположения границ земельного участка. В межевой план, в качестве приложения, следует включить доверенность, если от лиц, не участвующих лично в согласовании границ, выступают их представители. Важно помнить, что доверенность оформляется по правилам Гражданского кодекса РФ, должна быть заверена нотариально, и содержать указание на то, что представившему ее лицу поручено выступать в качестве представителя при совершении процедуры согласования границ, то есть, в ней должны быть конкретно перечислены все полномочия. От юридического лица выступает его представитель, который в соответствие с законом вправе представлять его интересы без предъявления доверенности, вместо которой, представителю юридического лица, следует иметь при себе выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. В качестве представителя при согласовании границ, в силу Закона, могут выступать и иные лица. Например, представителем членов садоводческих объединений граждан может выступать лицо, которому выполнение данного поручения надлежит исполнить в силу решения общего собрания членов данного коллектива (решением уполномоченных). В таком случае необходимо заручиться не только решением общего собрания садоводческого объединения, но и доверенностью, выданной председателем коллектива. Представители садоводческих, огороднических, дачных и иных объединений граждан принимают участие в согласовании границ в том случае, если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования. При оформлении межевого дела для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан в Приложение должны быть включены проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, либо извлечения из данных документов или копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений и т.д. Кадастровые инженеры, производящие составление межевого плана проверяют все документы, служащие в качестве приложения к нему, заверяют их и ставят на них свою подпись. Необходимо отметить, что в соответствие с новыми требованиями составления межевого плана, по желанию заказчика по договору подряда на выполнение кадастровых работ, описание местоположения земельного участка, при наличии на нем объекта недвижимого имущества, дополнительно может включать указание на то, что на описываемом земельном участке расположены, например, здание, сооружение, объект незавершенного строительства. В случае, если будет указание на наличие какого-либо строения на участке, следует зафиксировать следующие данные: - кадастровый или иной номер такого объекта (при наличии); - адрес такого объекта (при наличии). Если земельный участок расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения земельного участка дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения. Приказ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» внес много нового, отменил ранее действующий Приказ № П/327, но есть существенные моменты, которых новый документ не коснулся. Неизменными до настоящего времени остаются два документа, которые требуют существенной переработки, с учетом вновь принятого Приказа № 412, это: Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.) и Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.). 
Строительство загородного дома (как оформить постройку). Приватизация
16 Декабрь 2011
Разрешение на строительство. В соответствие с Градостроительным кодексом РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт Разрешение на строительство можно получить в органе местного самоуправления.
Земельный участок с подрядом и земельный участок без подряда. Приватизация
16 Декабрь 2011
Законодательство не содержит таких понятий как купля-продажа земельного участка с подрядом и купля-продажа участка без подряда. Но любое объявление о продаже земли сопровождается этими фразами. О плюсах и минусах покупки земли с подрядом или без него, обсудим в нашей статье. Земельные участки без подряда - самый привлекательный товар на рынке недвижимости, в первую очередь по цене. Покупателей земельных участков без подряда можно условно разделить на две группы: 1. Земельные участки без подряда покупают те, кто знает цену своим деньгам, не хочет переплачивать застройщику, сам готов следить за процессом строительства на своем участке от начала и до конца. Строительство, подводка коммуникаций к участку и к дому, для этих людей не стоит в ряде первоочередных задач. Выполнение этих работ может быть как отложено, на неопределенное время, так и выполнено в любое, удобное для собственника земли время. 2. Покупателями таких участков становятся и люди с большими амбициями, запросами, фантазией и деньгами. Предложения по проектам застройки, которые есть на рынке недвижимости, не удовлетворяют запросам таких людей, не смотря на их многообразие. В таком случае, земельный участок с подрядом, не их вариант, им необходимо создавать свой индивидуальный архитектурный дизайн дома и построек на участке. Такие люди не хотят, чтобы их дом был похож, как брат – близнец, на все остальные дома поселка. Предметом сделки купли-продажи земельного участка, как с подрядом, так и без подряда, является сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, границы которого установлены. Документом, подтверждающим право продавца на данный земельный участок, а, следовательно, и право распоряжения им, является Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ подтверждает, что право собственности продавца на земельный участок, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При заключении сделки, стороны оформляют и подписывают договор купли-продажи земельного участка. Закон не содержит требования о нотариальном удостоверении договора, но он является основанием обязательной процедуры государственной регистрации перехода права собственности, после совершения которой, договор считается заключенным. К перечню документов, которые обязательно нужно проверить перед совершением сделки, относятся: - Свидетельство о государственной регистрации права собственности; - Кадастровый паспорт земельного участка; - Документ – основание получения Свидетельства о государственной регистрации права (Постановление главы администрации, свидетельство о совершении нотариальных действий, договор купли-продажи, договор дарения, и др.). Чтобы убедиться, в том, что продавец имеет к земельному участку непосредственное отношение, и его права на землю ничем не ограничены, а сам участок не находится под залогом или обременением, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данную выписку можно заказать в Управлении Федеральной регистрационной службы. Информация о принадлежности является открытой, и выписку можно получить, заплатив лишь небольшую госпошлину. Положительное отличие земельного участка с подрядом в том, что покупатель полностью освобождается от необходимости траты своего времени на организацию строительства дома, подводку и подключения коммуникаций. За собственника земли, это сделает строительно - подрядная организация. В идеале, компания-застройщик контролирует сроки выполнения работ по договору. Собственники, заселяющиеся в такие поселки, могут рассчитывать на то, что они не будут жить в условиях постоянной стройки, так как срок завершения строительства во всем поселке, как правило, предсказуем и оговаривается при заключении договора купли-продажи участка. Такое правило, скорее всего, относится к крупным, дорожащим своей репутацией застройщикам. Может оказаться и так, что со строительной фирмой приходится разбираться покупателю самому. Решать такие вопросы, как, соблюдение сроков сдачи работ, следить за качеством их выполнения. Некоторые застройщики, которые давно находятся на рынке строительства, имеют возможность закупать стройматериалы по более низким ценам (оптовая скидка). Но отразится ли этот, казалось бы, положительный момент, на цене, которая будет названа покупателю, вряд ли. Еще одним преимуществом земельного участка с подрядом, является то, что коммуникации, их расположение, мощности, рассчитываются на все дома поселка. Качество выполнения работ по прокладке коммуникации, контролируется, и должно соответствовать условиям заключенного договора. Но главным мотивом, двигающим интересы фирм - застройщиков, является не забота о покупателях земельных участков с подрядом, а элементарное желание заработать, и заработать немало. Сначала нужно оплачивать строительство дома, затем прокладку коммуникаций. Оплата выполненных работ и оказанных услуг, собственником земельного участка должна производится в срок и в размере, оговоренном в договоре. Качество работ у фирм застройщиков лучше, чем у представителей стран ближнего зарубежья, но и цены выше примерно на 30-50 %, и выше. Земельные участки в элитных поселках продаются, как правило, с подрядом. При этом строительство не только домов, но и ограждений, контролируется со стороны архитектора или разработчика проекта. Такой контроль осуществляется для создания стиля не только одного дома, но и всего поселка в целом. Фирма – застройщик, при грамотном планировании поселка, создает достаточные пространства для формирования, так называемых, общественных зон, наличие которых в поселке, играет немалую роль при продаже участков. При совершении сделки купли-продажи земельного участка с подрядом или без подряда необходимо проявить максимум внимания, проверить представленные продавцом правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на землю, убедиться, что категория земельного участка допускает строительство на нем. В случае любых сомнений в юридической чистоте представленных документов и условий договора необходимо обратиться за помощью к адвокату. Из сказанного можно сделать вывод, что продажа земельных участков с подрядом, является выгодной, прежде всего, для фирм – застройщиков, а также людей обладающих достаточными денежными средствами и экономящих свое время. В свою очередь, земельные участки свободные от подряда будут интересны людям, которые рационально распоряжаются своими денежными средствами и желают самостоятельно построить дом своей мечты. 
Истребование земельного участка из чужого незаконного владения Приватизация
16 Декабрь 2011
Долгое неиспользование своего земельного участка по его назначению, иногда приводит к печальным последствиям, ввиде захвата его посторонними лицами. Иногда оказывается, что на один и тот же земельный участок у двух "хозяев" имеются Свидетельства о праве собственности на землю, то есть документы, удостоверяющие их право. Может оказаться и так, что вновь появившиеся владельцы, начинают строительство дома и других построек. Но наступает такой день, когда появляется человек, которому этот земельный участок выделялся изначально, и у которого есть все необходимые документы, чтобы подтвердить это. В сложившейся ситуации вряд ли удастся избежать судебного спора, так как граждане, занявшие земельный участок, скорее всего не откажутся от посягательств на него, и не захотят расстаться с построенным домом. Поэтому, мы рассмотрим нормы закона, которые помогут отстоять свою позицию в суде. Допустим, земельный участок принадлежит первому владельцу на праве собственности. Главный закон нашего государства – Конституция РФ в статье 35 провозгласила защиту частной собственности от любых посягательств. Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В данной норме закреплено также то, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Не смотря на то, что существует данная норма, нередки случаи, когда необрабатываемые, не используемые земельные участки, занимают лица, которые не имеют на это никакого права. Председатели товариществ, на территории которых расположены заброшенные участки, часто выступают в качестве инициаторов такого «перераспределения» земли, так как новые «владельцы» земли оплачивают взносы в товарищество, и ради этого председатели готовы не думать о том, на каком основании эти люди заняли чужой участок. Помимо Конституции РФ, права собственников земельных участков защищены и Гражданским кодексом РФ, так статья 209 ГК РФ указывает на то, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (статья 218 Кодекса). Граждане, которые заняли земельный участок, приобрели его по основаниям, противоречащим действующему законодательству, фактически они совершили самозахват, или самовольное завладение землей. В случае самовольного завладения земельным участком посторонними людьми, принимая во внимание то, что они не собираются его добровольно освобождать, придется обращаться в суд с исковым заявлением. В силу статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения подается в суд по месту нахождения спорного земельного участка. Суд, рассматривая данное дело, должен будет исследовать следующие обстоятельства: 1. Факт принадлежности истцу спорного имущества, 2. Факт нахождения спорного имущества у ответчика, 3. Факт добросовестности владения чужим имуществом, 4.Другие обстоятельства, необходимые суду для принятия объективного и законного решения, в том числе, свидетельские показания. В практике встречаются ситуации, когда собственник участка долгое время не появлялся на нем, не оплачивал земельный налог, и взносы в товарищество. При таком отношении к своему имуществу и праву на него, можно говорить о том, что владелец добровольно отказался от своего права на землю. В любом случае, факт добровольного отказа от земельного участка, должен быть установлен в судебном порядке, и только выполнение данной процедуры, дает право новым владельцам появиться на этом участке. Незаконное завладение земельным участком автора вопроса, произошло в 2006 году, поэтому рассматривать сложившуюся ситуацию необходимо руководствуясь законами, существующими и действующими в тот момент. В соответствие со статьей 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Статья 53 ЗК РФ предусматривает условия и порядок отказа лица от права на земельный участок В силу статьи 53 Земельного кодекса РФ, в редакции действующей на момент незаконного завладения земельным участком, о котором идет речь в вопросе (до 1 января 2007 года), отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. Из данной нормы следует, что отказу от права на земельный участок, в обязательном порядке, должна предшествовать подача соответствующего заявления. И даже это не будет свидетельством того, что право гражданина на земельный участок прекращено. В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на этом имущество. Прежде чем спорный участок мог бы быть передан во владение лиц, его занявших, он должен был быть принят органами местного самоуправления, как бесхозяиный. При принятии на учет бесхозяйных земельных участков, соответствующие органы должны были руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей». В соответствие с данным Постановлением на учет принимаются объекты недвижимого имущества, которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались, в порядке, предусмотренном статьей 225 и статьей 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 8 Постановления, документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимого имущества, является заявление собственника об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества. В связи с тем, что автор вопроса уточнила, что от участка она не отказывалась, следовательно, захват ее земли – незаконен, права подлежат восстановлению, и решение данного конфликта должно быть однозначно в пользу собственницы. Необходимо отметить, что до 2008 года процедура отказа от земельных участков была очень длительной и трудоемкой. Это привело к тому, что заброшенных участков в России стало очень много, но они не могли быть переданы другим владельцам, желающим их приобрести из – за волокиты. В настоящее время данная процедура значительно упрощена. Здесь рассмотрены лишь общие моменты. Как решить проблему, в каждом конкретном случае, может подсказать лишь адвокат. 
Категории земель и перевод земли из одной категории в другую. Приватизация
16 Декабрь 2011
Согласно земельному законодательству, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. 2) Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. 3) Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: 1) земли промышленности; 2) земли энергетики; 3) земли транспорта; 4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; 5) земли для обеспечения космической деятельности; 6) земли обороны и безопасности; 7) земли иного специального назначения. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. 4) Земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. К землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются: 1) предоставление садоводческих и дачных участков; 2) строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами; 3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог; 4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами. 5) Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). 6) Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. 2. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется формирование земельных участков. 3. В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель. 4. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется настоящим Кодексом и водным законодательством. 7) Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Земли всех категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении: 1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации; 2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления. Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. 
Межевание, часть 1 Приватизация
16 Декабрь 2011
В России более 30 миллионов человек имеют земельные участки. Лишь небольшая часть из них владеет земельными участками на праве собственности, остальные, или имеют правоудостоверяющие документы старого образца (Государственные акты, Свидетельства о праве собственности и др.), либо не имеют никаких документов на участок. В настоящее время можно заметить тенденцию к тому, что большинство владельцев земельных участков стремятся переоформить свое право на землю и получить Свидетельство о государственной регистрации права нового образца. Основной причиной, почему переоформление земельных участков пугает и тревожит владельцев земли, является проведение процедуры межевания. Процедуры, которая затягивает не только время переоформления права, но и влечет значительные финансовые затраты. Межевание представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. До недавних пор процедура межевания была обязательной процедурой для регистрации права собственности на земельный участок. 24 октября 2007 года вступил в силу Федеральный закон № 230 от 18 октября 2007 г., которым отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации прав собственности на земельные участки. Отмена обязательной процедуры межевания стала хорошей новостью для тех садоводов, кому это процедура была финансово обременительна. Но помимо положительных моментов, необходимо будет предупредить владельцев земельных участков, которые соберутся их оформлять без этой процедуры, в дальнейшем у них могут возникнуть проблемы. Адвокатская практика в области защиты земельных прав граждан и юридических лиц показывает, что основные споры по данной категории дел, происходят между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут определиться между собой, где должна проходить граница. Отношения соседей по земельным участкам портятся, как правило, после того, как один из них выяснит, что размер его участка не соответствует тому, что указано в правоудостоверяющем документе (Свидетельстве о праве собственности, Государственном акте и т.п.). Если фактический размер земельного участка отличается в меньшую сторону, то претензии, чаще всего, предъявляют соседям. Претензии обоснованы, если соседи действительно изменили границу земельных участков, передвинув забор. Сомнения подтверждаются или опровергаются при проведении межевания. В случае нарушения со стороны владельца земли границы смежных земельных участков, выразившейся в захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы землепользования. Если бы все земельные участки прошли процедуру межевания и были поставлены на кадастровый учет, подобных споров можно было бы избежать. Напомним, что процедура межевания включает в себя не только определение границ земельного участка на местности, но и их обязательное согласование с владельцами смежных участков. Согласование границ земельного участка, и подписание соответствующего акта - это процедуры, которые представляют для некоторых владельцев земли определенные сложности. Есть несколько наиболее часто встречающихся в практике проблем, возникающих при согласовании границ: Во - первых, владельца соседнего земельного участка можно не найти, в связи с тем, что он забросил свою землю несколько лет назад, или скончался, а его наследники не вступили в наследство. Во – вторых, с соседями могут быть неприязненные отношения, и только по этой причине или по иной причине они могут отказать в подписании акта согласования границ. Рассмотрим первый из двух вариантов, на примере ситуации, когда сосед смежного участка многие годы не появлялся на своей земле. Дело происходило в одном из районов Московской области. Владелец (назовем его Самойловым), земельного участка, расположенного на территории Садоводческого некоммерческого товарищества «Липки», приобрел свою землю по старым правилам, без проведения межевания. Договор купли-продажи земельного участка был заключен около десяти лет назад, Свидетельство о праве собственности на землю было получено в то же время. Размер земельного участка, согласно правоудостоверяющего документа на землю равнялся 6 соткам. После покупки земельного участка, на протяжении нескольких лет, Самойлов не приезжал и не обрабатывал свой участок. Спустя десять лет, он приехал, и, решив оформить на свой участок документы нового образца, вызвал геодезистов, которые произвели соответствующие замеры и установили, что его надел не соответствует шести соткам в сторону уменьшения – фактически ему принадлежит 5 соток. Немного подумав, он обратился в суд с исковым заявлением об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. В качестве ответчиков были указаны соседи его земельного участка с трех сторон. В отличие от Самойлова, ответчики пользовались своей землей по ее прямому назначению постоянно, приезжали, обрабатывали, платили земельный налог. В суде, в качестве доказательства своей правоты, Самойлов указывал на то, что по документам его участок одного размера, а по факту, другого - меньшего, следовательно, недостающую сотку присвоили соседи. В тот период, когда Самойлов получал в собственность земельный участок, перед государством помимо задачи закрепления прав как можно большего количества землепользователей в минимальные сроки, стояла и другая, которая заключалась в процедуре предоставления земельных участков без выполнения территориального землеустройства. Документы на землю выдавались без определения границ земельных участков, а также без определения их точных размеров. При межевании земельного участка, принадлежащего Самойлову, учитывая, что до этого площадь его участка определялась ориентировочно (по фактическому пользованию либо исходя из документов с меньшей степенью точности, чем результаты межевания), появилось новое значение площади, которое соответствует действительному размеру земельного участка. Гарантировать однозначное описание земельного участка можно, только используя самый достоверный способ определения его границ – межевание. Истец был не согласен с тем, что он покупал земельный участок площадью одного размера, а оказался владельцем меньшего земельного участка. Учитывая цены Подмосковной земли, его разочарования понятны. В ходе процесса по гражданскому делу, суд выяснил, что пока Самойлов отсутствовал на своем земельном участке, его соседи вызвали геодезистов, обмерили свои земельные участки, заполнили акт согласования границ с теми соседями, которые приезжают на участок, а вместо Самойлова, расписались сами. Действия соседей Самойлова, безусловно, являются нарушением закона, подписи в акте согласования границ, должны ставить владельцы смежных земельных участков лично, либо через представителя, уполномоченного на это нотариально заверенной доверенностью. Это правило закреплено в статье 40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Как же следует поступить тем владельцам, соседи которых не приезжают на свои участки, и найти их не практически невозможно. В таком случае, следует обратить внимание на правила, установленные Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В частности, в силу части 3 статьи 40 указанного Закона, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель, в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в Акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в Приложение. При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров. Заинтересованное в решении спора о местоположении границы лицо, может обратиться для разрешения возникшего конфликта в судебные органы. Для чего следует подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования. Надлежащим образом считается лицо, в адрес которого направлено извещение, в виде письма, телеграммы, либо другой корреспонденции, о месте и времени проведения процедуры межевания. В настоящее время, практикуется опубликование соответствующего объявления в местной газете. Наверное не стоит предупреждать о том, что квитанции об отправлении извещений, публикация в газете и т.п. документы, должны храниться на случай возникновения претензий. История с Самойловым закончилась тем, что он в суде не смог доказать то, что ему принадлежало именно 6 соток земли, так как измерений раньше никаких не производилось. Ситуация, с которой столкнулся наш герой, встречается практически с каждым садоводом, чей участок не проходил процедуру межевания. Учитывая, что в настоящее время межевание производится на основании заявления заинтересованного лица, и то, что эта процедура перестала быть обязательной, представляется, что владельцы земельных участков столкнуться с миной замедленного действия. На сегодняшний день, они оформят свои земельные участки, и получат на них свидетельства о государственной регистрации права, но в полученных ими документах будет указан приблизительный размер земельного участка. Также будет не ясно, каким образом должна проходить граница между смежными участками. В случае возникновения спора между соседями, в таком случае, будет решаться в суде. Прежде, чем суд сможет вынести решение будет необходимо провести землеустроительную экспертизу, стоимость которой превышает стоимость межевания. Стоит ли допускать возникновения неясностей с площадью и границами своего земельного участка, решать для себя должен каждый землевладелец. На наш взгляд, проведение межевания необходимо. Остановимся более подробно на самой процедуре межевания. Правила проведения процедуры межевания описаны в Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.) Межевание земель включает: - подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов; - полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ); - полевое обследование границ размежовываемого земельного участка оценкой состояния межевых знаков; - составление технического проекта (задания) межевания земель; - уведомление собственников, владельцев и пользователей размежовываемых земельных участков о производстве межевых работ; - согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежовываемых земельных участков; - сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью; - определение координат пунктов ОМС и межевых знаков; - определение площади земельного участка; - составление чертежа границ земельного участка; - контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ; - государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков; - формирование межевого дела; - сдачу материалов в архив. Установление границ земельного участка производится на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежовываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца. Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежовываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем - производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города). Жмурко Светлана Евгеньевна, адвокат Адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы 
Межевание, часть 2 Приватизация
16 Декабрь 2011
Межевание – это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание производится на основании заявления заинтересованного лица- владельца земельного участка, который обращается в специализированную организацию, для проведения геодезических работ. С целью проведение межевания заключается договор, который содержит следующие основные условия: адрес местонахождения земельного участка, перечень работ, которые проводит данная организация, сроки и стоимость работ. При проведении межевания, геодезисты, должны руководствоваться в своей работе следующими документами: Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.), Инструкцией по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.), Приказ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». Из нашего примера следует, что геодезисты провели определенную работу, результаты которой в виде межевого плана, были сданы в Регистрационную палату (Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области). Напомним, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Следовательно, прежде, чем будут сданы документы на регистрацию, заинтересованное лицо- владелец земельного участка, в нашем случае - СНТ, должен поставить свой надел на кадастровый учет. В ходе постановки на кадастровый учет, могут быть обнаружены ошибки, допущенные в ходе проведенного межевания данного земельного участка, либо соседних земельных участков, поставленных на кадастровый учет ранее. Как правило, данные ошибки заключаются в наложении границ земельных участков друг на друга. Данное наложение, обычно происходит только по плану, фактически же, нарушений никаких нет. В соответствие со статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ошибками в государственном кадастре недвижимости являются: 1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - техническая ошибка в сведениях); 2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях). В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет приостанавливается в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями (то есть со сведениями государственного кадастра недвижимости, которые не имеют временного характера) пересекает одну из границ другого земельного участка (далее - пересечение границ), за исключением случая, если последний из указанных земельных участков является преобразуемым. В соответствие с Письмом Министерства экономического развития РФ от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» в случае, если причиной пересечения границ является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка (например, сведения реестра объектов недвижимости и (или) кадастровой карты о местоположении границы земельного участка не соответствуют сведениям, содержащимся в документах кадастрового дела), такая ошибка устраняется без принятия решения о приостановлении. Если причиной пересечения границ является ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, такая ошибка определяется как кадастровая ошибка в сведениях и подлежит исправлению в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Проведения повторного межевания при этом не требуется. Если работа геодезистов проведена по всем правилам, нормативам, не содержит технических ошибок, то требования о проведении повторного межевания не законны. На наш взгляд, отказ регистрационной службы в государственной регистрации права, и тем более, направление на проведение нового межевания, не законны. В силу статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: - право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. К примерам проведения повторного межевания можно отнести случаи, когда соседи, не согласившись с установленными в результате геодезических работ границами, не подписывают акт согласования границ, и выдвигают, при этом, свои возражения. В данном случае, как правило, соседями проводится свое межевание, по тем границам, которые они считают более точными. С. вернувшись на свой земельный участок, обнаружил, что забор, разделяющий его и соседний земельные участки, смещен вглубь его территории. Межевание земельного участка С. проводил в 2007 году, участок поставлен на кадастровый учет. Обращение к соседям ни к чему не привели, поэтому С. был вынужден готовить документы для обращения в суд. Как истец, С. должен был представить суду доказательство того, что его права, как собственника земельного участка нарушены. Поэтому, он был вынужден обратиться к геодезистам, и провести повторное межевание своего земельного участка, чтобы установить то, что размеры участка нарушены. В ходе подготовки дела к слушанию, ответчики также провели межевание. При наличии двух проведенных результатов межевания, отличающихся друг от друга, обе стороны оказываются в суде. Разрешение подобных споров невозможно без проведения судебной экспертизы. В ходе процесса по установлению границ землепользования, по ходатайству одной из сторон, суд назначает судебную землеустроительную экспертизу, в ходе которой определяется местонахождение границ, а также координаты и размеры земельных участков. При этом судебная землеустроительная экспертиза играет важную, а иногда и решающую роль при принятии судами решений. Расхождения в площадях смежных земельных участков по фактическому пользованию и установленных правоустанавливающих документах являются одной из причин возникновения межевых споров. Предметом рассмотрения такой категории дел является исследование вопроса о нарушении границ земельного участка истца. В соответствие с законом и исходя из принципа состязательности, истец должен доказывать факт такого нарушения границ его земельного участка, в связи с чем основной задачей, стоявшей перед судом при разрешении подобного рода дел, является установление следующих обстоятельств: - каковы были границы и размеры спорных земельных участков, -определение размеров и конфигураций земельных участков; - суд должен установить, подверглись ли границы земельных участков изменению, - установление того, кто из сторон нарушил эту границу и каким образом она подлежит восстановлению. Суд рассмотрел данное гражданское дело, и восстановил границу земельного участка С., обязав ответчика перенести забор на прежнее место. Жмурко Светлана Евгеньевна, адвокат Адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы
"Дачная амнистия» размежевала закон и реальные права садоводов Приватизация
16 Декабрь 2011
Обычно перед выборами у политиков принято хвастаться. Как много сделано, и особенно как много предстоит сделать. Выборы проходят, и о пламенных речах, как правило, забывают. Но если ничего не делается, это еще полбеды. В пылу предвыборных страстей можно такого наворотить, что потом гражданам просто не расхлебать. Перед прошлыми выборами депутаты в очередной раз решили упростить «дачную амнистию». Что было камнем преткновения «амнистии»? Дорогое обязательное межевание. Любую проблему можно решать либо ориентируясь на положительный конечный результат, либо чтобы просто поставить галочку о «проделанной» работе. Если бы государство взялось помогать садоводам, особенно с невеликим достатком, провести полноценное межевание, тогда границы участков стали бы незыблемы и защищенный государством. Но пошли формальным путем, чтобы скоренько отчитаться перед начальством… или избирателями. Результат вульгарной «упрощенки» просто катастрофический. Мы получили огромное количество межевых споров среди садоводов. И вал их увеличивается в геометрической прогрессии. В сотнях писем садоводов рассказывается о межевой войне с 4 сторон! С тремя (прежде добрыми) соседями плюс с товариществом (земли общего пользования). Межевой спор, и это вам подтвердит любой адвокат, может тянуться десятилетиями, иногда передаваясь вместе с участком по наследству. Да и разрешить такой спор в суде может не каждый. Как выяснилось, нынешнее законодательство, словно в рабовладельческом Древнем Риме, защищает только обладающих высоким имущественным цензом, а проще говоря - исключительно богатых. Дело в том, что любой межевой спор решается судом только после землеустроительной экспертизы. А она у нас исключительно частная и весьма дорогая! Я видел дела, где такая экспертиза (всего-то по одной границе!) стоила более 100 тысяч рублей. Кстати, это не единственный факт, когда мы, садоводы, фактически поражены в правах. Садовод, являясь вроде бы полезным, с точки зрения участия в реализации государственной продовольственной программы, гражданином страны, вынужден нести на своих плечах массу обременений, о которых житель села или города даже не слыхивал. Для кого самая дорогая электроэнергия, вода, вывоз мусора и т.д.? Для садовода. И практически все: от бумаг «дачной амнистии» до пожарной безопасности он должен оплачивать из собственного кармана! Притом что более 80% садоводов в нашей стране люди малообеспеченные, для которых участок земли это не роскошь, а средство выживания. Чтобы переломить ситуацию нам, придется много и упорно работать. И, прежде всего на законодательном поле. Чтобы ценой любых усилий не допустить ситуации, когда законы пишутся исключительно для «богатых», а простые садоводы оказываются в судах людьми второго сорта. Спасибо всех, кто написал о наболевшем. опубликовано на портале "Закония" 
Когда покупать дачу? Приватизация
5 Декабрь 2011
дом в дачном поселке Осень – безусловно, лучшее время года для того, чтобы приобрести дачный участок. Совсем не весна, а именно осень! В это время года спрос на дачные участки обычно падает, а, вместе с ним, опускаются цены.  Покупая дом в дачном поселке, обратите внимание на ряд существенных моментов, которые в дальнейшем способны доставить вам массу неприятностей, или наоборот.  Узнайте, оформлен ли данный участок в собственность. Конечно, неоформленный участок будет стоить вам несколько дешевле, однако, придется побегать, чтобы его правильно оформить на себя. Проверьте состояние дороги, по которой вы будете приезжать в свои владения. Хорошими дороги у нас, по определению, не бывают, а в дачных поселках – и подавно! Представьте, как они будут выглядеть весной, и насколько удобно будет вам сюда добираться. Обратите внимание на то, далеко ли находится участок от «большой дороги». Поверьте, чем дальше – тем лучше, потому что желающие поживиться чем-нибудь на пустой даче сюда просто не дойдут. Примите во внимание расстояние до водных объектов и снабжение ваших будущих урожаев живительной влагой. Колонка – это роскошь, однако очень приятная. Изучите количество строений и качество их постройки. Тут все зависит от того, собираетесь ли вы пользоваться всем этим, или планируете все перестраивать на свой лад. Заканчивайте осмотр анализом постоянных основательных насаждений. К таковым отнесем фруктовые сады и иные плодоносные многолетние растения. Даже в том случае, если вы абсолютно не склонны к сельскохозяйственным работам, съесть ягодку с куста или сорвать свое собственное спелое яблочко вы, вряд ли, откажетесь. Всегда нужно понимать, что покупка дачного участка – это, в любом случае, разумное капиталовложение. Ведь, чем ближе ваша дача к крупному городу, тем быстрее она будет расти в цене. Кроме того, дача – это непревзойденное место для отдыха, которое вы можете благоустраивать, в зависимости от собственных предпочтений. Никто не сможет помешать вам закатать эти сотки в асфальт, и устроить для себя здесь, например, теннисный корт или волейбольное поле. Стандартная площадка для игры в пляжный волейбол вполне может разместиться на площади в 6 соток, и еще много места остается. Исходя из личного, сообщу вам – 15 квадратных метров – более чем достаточно, и скоро это удовольствие от игры на песке станет источником постоянного позитива и радостного настроения. В общем, дача – сплошной простор для личного творчества и, что очень важно, для отдыха. 
Порядок регистрации недвижимости Приватизация
5 Март 2011
Процедура полного оформления всего пакета документов, который нужен для регистрации строений при переходе прав собственности как в черте города, так и для загородной недвижимости может занять больше времени, чем его постройка и отделка.